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房产租赁权拍卖应注意的法律问题

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日期:2019-09-27 09:51作者:浚源拍卖
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前言:房产租赁权拍卖(简称拍租)是指以公开竞价方式,将房产出租给最高应价者。近年来,随着房产租赁权拍卖业务的增多,由此引起的拍卖合同纠纷案件也随之增加,问题集中在无产权证、未经消防验收、租赁用途无法实现、未能及时交付标的以及租赁权买受人违约是否应赔偿差价损失等方面本文将结合部分案例观点以及实践经验,对房产租赁权拍卖时应注意的法律问题进行浅析。

一、尚未取得产权证房产拍租的法律问题

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。由此可见,根据现行法律规定,房屋出租人签订租赁合同时未取得房屋所有权证并非是衡量租赁合同是否有效的标准,关键看出租人是否已经取得建设工程规划许可证。在违法建筑物范围认定上,确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑物。

拍卖人在拍租时,对于委托人没有提供产权证的房产,需核查该标的物是否取得建设工程规划许可证,如无,则拍卖标的物为违法建筑物,租赁合同将被认定为无效,随之拍租行为亦无效。无效的合同就涉及各自返还或根据过错责任程度赔偿损失的法律责任,即拍卖人提供拍卖服务而收取的拍卖佣金需返还给买受人,并根据过错程度承担赔偿损失责任。

二、未经消防验收合格房产拍租的法律问题

根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款:“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”的规定,可知出租人向承租人交付使用的房屋应当经过消防验收。那么将未经消防验收合格的房产出租行为是否无效呢?《消防法》第十三建筑法》第六十一条均不属于效力性强制性规定,不能作为判定合同无效的法律依据。为此,房产是否经消防验收合格的问题不影响租赁合同的效力,只可能会影响到租赁房屋的正常使用,如果影响使用的,承租人可以要求解除租赁合同。

如承租人因房产未经消防验收影响使用而主张解除合同的,拍卖人是否应担责,需视拍卖人是否已尽瑕疵告知义务而定为此,拍卖人在拍租时,必须将房产的消防验收情况作出如实披露,并声明对该瑕疵不承担瑕疵担保责任。